出險房企抓緊“化債窗口期”，市場利好政策頻發增強債權人信心

本報記者 李貝貝 上海報道

近期，出險房企債務重組進程明顯提速。業內判斷，在防范化解頭部房企風險的政策指引下，將會有更多的出險房企抓住“化債窗口期”走出困境。

不過，易居企業集團首席執行官丁祖昱指出，債務重組可在一定程度上緩解房企流動性壓力，但其本質僅是輔助手段。無論是展期、債轉股等相關重組，都僅能緩解企業一時燃眉之急。

(資料圖片僅供參考)

“重組之后，企業運營改善核心還在于銷售端，即修復基本盤、依靠銷售回款以恢復企業自身造血能力才是關鍵?！倍∽骊畔颉度A夏時報》記者強調。

債券置換、債轉股為主流化債模式

3月14日晚間，正榮地產發布公告，披露境外整體債務管理方案的最新情況及盈利警告。

在公告中，正榮地產稱，正與其顧問穩步推進境外整體債務管理方案的籌備工作。截至公告日期，獨立業務審閱、公司證券和境外票據持有人的識別，以及對集團的盡職調查審查、現金流預測和清算分析已基本完成。此外，公司及其聯合財務顧問一直與集團的債權人保持溝通，以促進境外整體債務管理方案的進程，預計初步的建議方案將于2023年3月底前提呈供考慮。

此前，3月6日，正榮在公告中披露，預期無法如期（包括寬限期內）支付一筆永續債本金額2億美元，及7.29億美元債、15.9億元人民幣點心債的未償還本息。而在3月14日發布的公告中，正榮地產指出，若境外整體債務管理方案獲債權人接納并實施，將為債權人提供高于財務顧問所預測的清算回收金額的價值。

《華夏時報》記者注意到，正榮只是近期境外債務重組取得重大進展的“幸運兒”之一。公開資料顯示，2023年以來，已有數家房企宣布境外債務成功整體展期，另有多家出險房企的境外債重組方案有望在近期出爐。

例如，3月10日晚，旭輝發布公告，給出境外債務重組的初步指引性條款，涉及債務支付方式、展期期限等6項內容。旭輝透露，協調委員會及債券持有人小組均已成立，正與債權人團體或其顧問持續進行討論。同時，旭輝已聘請德安華擔任獨立財務顧問，對公司進行獨立業務審核及清算分析。

據悉，目前獨立業務審核及清算分析已取得重大進展。旭輝表示，已就潛在債務重組方案與協調委員會展開討論，預計將盡快且不晚于2023年3月31日與債券持有人小組展開討論；在展期期限方面，旭輝債務的本金分期償還及到期日預期將延長至全面解決方案全面實施當日起計不超過7年。此外，旭輝也表示會制定出一個切實可行的額外增信方案等。

3月7日，有市場消息稱，融創的境外債重組計劃獲得主要持有人臨時小組的支持，雙方將簽署重組支持協議。在完成協議簽署后，融創擬在3月底前對外公布其債務重組計劃等；3月10日，佳兆業復牌，公司公告會盡快和債權人達成一致，有消息稱初步方案時間定在2023年7月前。更早一些時候，2月28日，中國奧園發布有關建議暫緩償還債務安排的公告，稱已與部分主要境外債權人達成中期債務靜止協議，支持中國奧園進行全面債務重組及引進戰投，同意暫緩償還債務安排。

而從化債方案來看，債券置換、債轉股是較為主流的選擇。對此，IPG中國首席經濟學家柏文喜向記者分析指出，債轉股的優勢在于，相較于展期，“債”是有期限的，即使是債券置換、以新債來換舊債也依然有流動性壓力。而以債轉股的方式來化債，還本付息的問題得以化解，企業的流動性壓力自然大大下降。同時，債轉股會在很大程度上改善企業的負債狀況和財務狀況，推動企業融資能力的提升，從而推動企業恢復經營。

企業運營改善核心仍在銷售端

柏文喜認為，當前可以說是房企化債的“窗口期”。這主要是因為，房地產行業在政策面上強調“保交樓”，將行業的社會影響力放在首位，這令出險房企的債權人不得不考慮做一些退讓，也更有利于雙方之間達成債務和解；同時，去年下半年以來，房地產融資端和需求端利好政策頻發，一定程度上提高了債權人的信心，為房企爭取到了更多的談判空間，提升了債權人化債的配合度等。

從政策端來看，今年“兩會”期間，政府工作報告強調，“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展”，成為今年房地產的重要工作內容之一；融資端方面，伴隨“三支箭”等融資利好政策的持續釋放，當前融資環境出現回暖。中指研究院指出，2月信用債發行依然維持了良好勢頭，發行總量同環比穩步上升，發行進入穩定區間。

需求端方面，易居智庫研究總監嚴躍進認為：“當前全國房價總體趨穩、購房者市場信心增加、房企銷售和經營狀況也總體趨于穩健，這都使得房地產金融風險的防范和化解工作面臨新機遇?！?/p>

根據國家統計局于3月15日發布的2023年1—2月份房地產開發投資與銷售數據，今年前2個月，全國房地產開發投資額同比增速為-5.7%（去年全年該指標為-10.0%），全國商品房銷售面積同比增速為-3.6%。而根據易居研究院剛發布的3月份全國50城新房交易數據，3月份交易數據繼續拉升。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰判斷，去年“金融16條”“三支箭”等政策支持下房企融資環境明顯改善，今年支持房企金融風險化解的政策力度將加大。業內人士判斷，未來將會有更多的出險房企抓住“化債窗口期”走出困境。

不過，在易居企業集團首席執行官丁祖昱看來，債務重組可在一定程度上緩解房企流動性壓力，但其本質僅是輔助手段。無論是展期、債轉股等相關重組，都僅能緩解企業一時燃眉之急?！爸亟M之后，企業運營改善核心還在于銷售端，即修復基本盤、依靠銷售回款以恢復企業自身’造血能力’才是關鍵?！倍∽骊畔颉度A夏時報》記者強調。

記者注意到，許多出險房企始終沒有“躺平”。當前，一些趕上“化債窗口期”的出險房企正加緊營銷動作，并通過處置資產、項目讓渡股權、引入戰投等多種方式加強流動性。

以旭輝為例?！霸诜€經營、保交付的同時，公司會積極促進銷售和回款，有序安排各項融資和還款工作?！毙褫x方面對外表示。

公開資料顯示，在融資端，2022年9月，旭輝完成12億中票發行，由中債增提供全額擔保；同年11月，旭輝向交易商協會表達150億元儲架式注冊發行意向；2022年年底，旭輝在“金融十六條”框架下，獲得了多家銀行的數百億元授信額度，同時旭輝還通過二級市場配股募資9.46億港元。

在銷售端，截至2月底，旭輝已實現全口徑合約銷售金額128.3億元，并在9個城市交付了近萬套住宅新房。而截至2022年12月底，旭輝手中的現金及銀行結余總額約205.5億元，絕大部分現金為項目層面的受嚴格監管的預售現金，將用于確保在建項目竣工交付。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧